先日、東京テアトルが販売している中古リノベーションマンションを購入。神奈川の川崎市から埼玉県さいたま市に引っ越しました。
まだ引っ越しして3週間ですが、今のところの感想としては概ね満足。せっかくなので東京テアトルで中古リノベマンションを買うまでの経緯と、東京テアトルのリノベーションがどんな感じか簡単にご案内させていただきます。
リノベーション物件を購入した経緯
なぜマンション買ったの？
転職で家賃負担が重く感じるようになったから。
これは転職がきっかけ。数ヶ月前まで勤務していた前企業は、会社がマンションを借り会社が家賃の50%超を負担、残りが給料から天引きされる仕組みでした。いわゆる社宅って扱いですね。この場合、住宅手当と違い所得税も掛かりませんので、節税の効果もあって負担はだいぶ軽かったのです。
今回転職した企業は社宅制度なし、住宅手当も数千円と微妙な福利厚生でした。一旦、会社名義で借りていた部屋を50万円弱の費用を掛け個人名義に切り替えたものの、そのまま家賃全額を自分の給料で賄って住み続けるのは少し負担が大きい部屋でした。(そもそも、妻があまり気に入った部屋ではなかったことも大きな理由です)
中古マンションを選択した理由
新築分譲マンションは価格が高すぎ。中古マンションならギリ予算内だったから。
今回購入までに、新築分譲マンションなど7−8件の内見に行きまし。しかしながら新築分譲マンションは4千万円台といづれも不動産価格が高い！すでにアラフォーを華麗に通過し、この先の短い現役期間で数千万のローンは重い。
という訳で新築分譲マンションは一旦断念。1時間程度で通勤できる範囲で中古マンションを探すことにしました。もちろん、リセールバリューの高い新築分譲マンションも最後まで探しましたよ。でも通勤1時間圏内で縛るとどうしても5千万円台になっしまうのですよね。
積極的に中古マンションを探してはいないですが、結果として今回は東京テアトルさんが買い取り、リノベーション済みのマンションを購入しました。
東京テアトルのリノベーションマンションってどう？
東京テアトルってどんな会社？
東京テアトルは東証スタンダードに上場している映像関連事業や飲食事業を経営している企業ですが、実は数十年前から不動産事業も経営しています。もともとHiroyam家でも映画館の株主優待目当てで、10年以上前から株を所有しておりました。
最近は中古マンションを購入し、リノベーションして販売する事業に力を入れているようです。
東京テアトルのリノベーションってどう？
こちらの東京テアトルが展開している『リノまま』のサイトを見ていただくのが一番です。自己所有物件のリノベーションを依頼することも可能です。
また、比較的古いマンションを自社で買い取って、リノベーション済み物件を比較的安価に販売されています。古い団地のリノベーションも結構されているみたい。
リノベーション済みのテイストとしては嫌いじゃない。
実際に東京テアトルから購入した物件を公開
Hiroyam家が購入した物件の概要
まずはHiroyam家で購入した物件概要。
- 立地：さいたま市某区。
- 利便性：駅徒歩5分。新宿まで乗り換え不要で40分のマイナー駅。
- 間取り：3LDKの60平米弱。
- 築年数：築39年。ぎりぎり新耐震対応。
- 特徴：エレベター無しの3F。
今回、こちらの物件を諸費用込みで1,550万円前後で購入しました。もともと4千万程度を予算に考えていたこともあり、思い切ってローンは使わず現金一括で購入しちゃいました。
あと大きいのが東京テアトルが売り主だったため、仲介手数料を抑えることができました。
購入したリノベーション物件を公開
新しいHiroyam家、東京テアトルのリノベ物件を写真でご紹介。
キッチン。
お手洗い。
洗面、脱衣所。
リビングその１。
リビングその２
東京テアトルのリノベーションの感想
先にも記載しましたが東京テアトルのリノベーション物件を購入した感想としては概ね満足。入居直後にちょっとしたトラブルもありましたが、すぐに対処してくれました。
またリノベーションについては、床や壁紙や水回りの設備はすべて新しくなったフルリノベーション。やっぱり新しくてキレイな居室に住むのは気分がイイですね。今回は自分たちで計画したリノベーションで無く、東京テアトルが売り主のリノベーション済み物件。しかも1,500万円の格安です。物件価格とリノベーション内容の釣り合いは取れているように感じます。
気になる点を細かいですがいくつかピックアップ。
- ダウンライトが多用されており、部屋のデザインなどスッキリしていますが、後々のメンテナンス工事費が気になる。
- 木枠の塗装が簡単剥がれる塗料が使われている箇所があったり、ちょっと床にキズがあったり、ちょっとした施工の粗さがあった。
- 玄関扉のドアクローザーが古かったり、鍵も古いシリンダー錠だったり、ここは修繕しておいて欲しかったなぁというポイントも幾つか。(マンション管理組合側の部分もありますが)
ただ↑も込みで1,500万円の物件価格と割り切っています。
あと今回は東京テアトルが売り主のため、リノベーション設備の保証がしっかりついています。数年間はトラブルがあったときにすぐに対処してもらえるのが安心です。仲介の場合は売り主側と瑕疵かどうかなど揉めますからね。この辺りの不安が少ないのがイイところ。
リノベーション済み物件の良いところ、気になるところ
こちらは一般的な話ですが、改めてイイところ、悪いところを考えてみました。
リノベーション済み物件の良いところ
- 新築同様にすべてが新しくなっているので気分がイイ
やはり居室内は新築同様にすべてが新しくなっているので気分がイイところですかね。前の賃貸は水周りの設備が古く、若干不衛生だったため、そこが改善されただけでQOL爆上がりです。
- 物件購入予算を大幅削減できた
もともと4,000万円の予算から1,500万円へ大幅に価格を抑えることができました。しかもローンを使っていないので、金利の心配も不要です。ただしエレベター無しの築39年と妥協した結果ではありますが、その代わり居室内の家具や家電を充実させていこうと考えています。
リノベーション済み物件の気になるところ
- 共有設備の古さと修繕計画が不明確
マンション共有設備(ベランダや玄関扉、ポストなど)が古いのです。築39年のため住人はほぼ60歳以上のようで、積極的に共有設備を新しいものにしようとする動きがありません。もしこの物件を賃貸に出すことがあった場合、嫌煙する方も居る気がします。あとゴミ庫がないため、ゴミ出しは回収日に出す必要があり意外と面倒です。あとBS共同アンテナも無かったり。 - 購入後の手出し費用が負担になることも
大したことではありませんが、購入後に地味にお金を使いました。玄関の古い鍵の交換、ドアクローザーの交換で7万円弱。エレベター無しのため、エアコン工事や家具配送で階段荷上の追加料金取られたり。住んでみないと分からない出費がかさみ10万円ほど手出し費用が発生しました。
結局のリノベーション物件の[良かった/悪かった]は、マンション価格と満足度の釣り合いが取れているかどうかと思います。その点で今回のリノベーションマンションの購入は今のところ正解だったと思っています。
これからちょっとずつ部屋の改修も進めて行きますので、今後もHiroyam家の自宅がどうなっていくか報告させていただきます。
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